*一、项目基本情况

项目编号：JH25-210100-10618

项目名称：沈阳市机关事务管理局物业管理服务

包组编号：001

预算金额（元）：5960600

最高限价（元）：5960600

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包 组 号：001

包组名称：环保大厦C座物业管理服务

服务清单

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
环保大厦C座物业管理服务	沈阳市浑南新区全运三路98号C座

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

（1）采购人可根据实际情况，提供办公室、员工休息室、工具间等房间。

（2）采购人可提供的食堂，餐费由供应商自理；

供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2.物业服务范围

【环保大厦Ｃ座办公楼】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
应急指挥中心办公楼		环保大厦C座
总面积	建筑面积（㎡）	24862.6平方米
	需保洁面积（㎡）	24862.6平方米	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗总总数量402个，面积1942㎡门总数量298个，面积630㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖总面积15692.6㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆总面积28246㎡，石材总面积2100㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	铝扣板总面积14820㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙各材质及总面积（㎡）	挂砖总面积3014㎡玻璃幕墙总面积220㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	投影机2台、会议桌51个、会议椅119个、话筒2个（驻厦各单位自行管理）	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室6间总面积499㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
报告厅	室内设施说明	长条桌8个、椅子291个、LED屏1个、音响8个、麦克风6个	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅0个，面积0㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
食堂	设施说明	电视5台、圆桌2个、桌子138个、椅子552个	见“3.7食堂服务”“3.4保洁服务”
	总面积（㎡）	平面面积1500㎡	见“3.7食堂服务”“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间数量17个，总面积400㎡	见“3.4保洁服务”
车位数	地下车位数	68个，充电桩0个	见“3.5秩序维护服务”
	地面车位数	220个	见“3.5秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	５个	见“3.5秩序维护服务”
	人行口	2个	见“3.5秩序维护服务”
设施 设备	电梯系统	货梯数量１部、客梯数量２部客梯１功率10ＫＷ，载重量1000Kg，客梯２功率13.6ＫＷ，载重量1200Kg，货梯功率18.3ＫＷ，载重量1600Kg	见“3.3公用设施设备维护服务”
	空调系统	空调供暖制冷系统制冷总功率751KW、供暖总功率135KW未在质保期内	见“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	潜水泵10台、集水井5口未在质保期内	见“3.5秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	火灾自动报警系统、消防联动控制系统、自动喷淋灭火系统、消火栓系统、气体灭火系统、应急疏散系统消火栓57个、干粉灭火器162个、二氧化碳灭火器13个、水基灭火器６个、手推式干粉灭火器６个在质保期内	见“3.5秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	射灯226个、管灯249根、格栅灯928个、平板灯210个、荧光灯274个	见“3.5秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	低压柜16台	见“3.3公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	2000㎡	见“3.4保洁服务”“3.5秩序维护服务”
绿化	200㎡	见“3.4保洁服务”“3.8绿化服务”
路灯、草坪灯、音箱	路灯0个、草坪灯0个、音箱0个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
门前三包	2000㎡	见“3.4保洁服务”
监控	环保局负责管理	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
消火栓	0个

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、秩序维护服务、会议服务、食堂服务、绿植养护服务。

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想 政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	服务方案及 工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案、会议服务方案等。
9	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
10	服务热线及 紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
		（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（2）地漏通畅不堵塞。
		（3）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志 第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。
		（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
		（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
2	设备机房	（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
		（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
		（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。
		（2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。
		（3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		（4）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。
		（5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		（6）每半年至少开展1次对化粪池进行疏通、清污。
4	空调系统	（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。
		（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。
		（3）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。
		（4）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。
5	消防系统	（1）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。
		（2）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。
		（3）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。
6	供配电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度。
		（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
		（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		（5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。
		（6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
7	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
8	电梯系统	（1）物业人员负责每日对电梯巡视，发现问题及时与维保人员联系，并及时报告采购人。
		（2）电梯出现故障，物业服务人员10分钟内到达现场应急处理，通知维保人员30分钟到达现场。
		（3）协助维保单位求助和排除故障。
		（4）每年至少开展一次应急演练

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
2	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。
		（2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（5）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（6）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。
		（7）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。
		（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
3	公共场地区域保洁	（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		（2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。
		（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
4	垃圾处理	（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。
		（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。
		（5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（6）垃圾装袋，日产日清。
		（7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		（8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
5	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。
		（2）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。配合采购人进行疫情等突发事件的应急处理。如根据防疫需求，对物业服务人员实行闭环管理，并依实际对服务进行相关调整。

3.5秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间（上班时间为9：00-17：30）。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
4	监控值守	（1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		（2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。
		（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（6）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。
5	车辆停放	（1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
6	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于2人。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。
		（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
7	突发事件处理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

3.6会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	会议受理	（1）接受会议预订，记录会议需求。
2	会前准备	（2）根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。
3	引导服务	（3）做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。
4	会中服务	（4）会议期间按要求加水。
5	会后整理	（5）对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。

3.7食堂服务

序号	服务内容	服务标准
1	每日早、午两餐用餐保障	（1）负责制定食谱，原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
2		（2）负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障。
3		（3）负责食堂加工设备及其他设施卫生管理。
4		（4）负责食堂食品卫生安全，负责食堂餐饮责任险。
5		（5）协助采购人物品验收及库房管理做好成本核算。

3.8绿植养护服务

序号	服务内容	服务标准
1	对园区内及室内绿植养护、修剪、除虫作业。	（1）根据绿植生长情况修剪园区内绿化带，绿地内无杂物、垃圾。
2		（2）定期修剪树木、花卉等。
3		（3）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。
4		（4）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
5		（5）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

4.供应商履行合同所需的设备

采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备用于物业管理服务的，可在下表中列出。

序号	用途	作业设备名称	数量	单位
1	保洁服务	地面清洗机１台	1	个

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）
办公室	项目经理	1	1	男，年龄 60 周岁以下，具有 5 年以上非住宅类物业管理经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。
	文员	１	１	身体健康，年龄50周岁以下，接收、分发、登记和传递报刊、信件，提供采购人要求的临时服务需求。
	会议服务岗位	1	1	女性，35周岁以下，身体健康，高中以上学历，身高1.65米以上，了解会务接待流程，受过会务接待专业培训，品貌端庄，举止文雅大方，形象气质较好，无纹身，无不良嗜好。
	客服服务岗位	１	１	身体健康，年龄50周岁以下，具备采购人要求的接待、报修、投诉处理等工作能力，提供采购人要求的临时服务需求。
工程部	电工岗位	２	２	身体健康，具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，持有特种作业操作证（电工）（投标时提供证书复印件）。
	水暖工	３	３	身体健康，具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施 的运行、维护管理工作，具有设备运行、维修、管理经验。
	辅助维修	２	２	身体健康，熟练掌握办公家具、室内墙面等相关维修技术，具有相关工作经验，实际动手能力强，认真负责，具有良好的职业道德。
保安部	秩序维护员岗位	７	７	男，55周岁身体健康，有秩序维护工作经验，五官端正，身体健康，体态适中，品行端正，无纹身，性格稳重，无违法犯罪记录，能够熟练操作消防设备。
保洁部	保洁员岗位	8	8	58周岁以下，身体健康状况良好，品行端正，能熟练操作日常保洁用具。
餐饮部	餐饮主管	１	１	政治合格、品行端正，持有专科（含）以上学历（投标时提供学历及专业证明），具有丰富的食堂餐饮服务管理经验，五官端正、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。
	库房管理员	1	1	政治合格、品行端正，具有丰富的食堂餐饮服务管理经验，五官端正、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。
	营养师兼内勤	１	１	年龄45周岁以下，具有5年以上食堂餐饮服务管理经验，五官端正，政审合格，品行端正，责任心强。
	食品质检人员岗位	１	１	年龄45周岁以下，具有3年以上食堂餐饮服务管理经验，具有食品安全检验经验，五官端正，政审合格，品行端正，责任心强。
	厨师长岗位	１	１	3年以上食堂餐饮工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力，政审合格，品行端正，责任心强
	厨师岗位	３	３	3年以上食堂餐饮工作经验，能烹制中餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力，政审合格，品行端正，责任心强。
	面点师岗位	３	３	全面掌握各种面点的工作流程和制作方法，有熟练的操作技术，能正确使用各种设备，能够制作各种中西面点及生日蛋糕，有3年以上相关工作经验，政审合格，责任心强
	水岸岗位	２	２	有3年以上食堂餐饮工作经验，刀工娴熟，政审合格，责任心强。
	洗消勤杂岗位	３	３	有2年以上相关工作经验，政审合格，品行端正，责任心强。
	服务员岗位	４	４	女性，身高1.65米以上，品貌端庄，举止文雅大方，政审合格，品行端正，责任心强。
	抻面工岗位	１	１	爱岗敬业、品貌端庄，能够制作各种粗细、宽窄、口味抻面，具有2年以上相关工作经验，政审合格，品行端正，责任心强。
	凉菜制作岗位	１	１	爱岗敬业、品貌端庄，有制作凉菜工作经验，政审合格，品行端正，责任心强。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.需要说明的其他事项

6.1物业管理费用构成：

物业包组费用预算组成，包括：物业服务企业员工的成本构成包括按合同法、劳动法及辽宁省和沈阳市相关现行法律法规规定的工资、加班费、办公经费、餐补、社会统筹费、各类保险、工会经费、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类秩序维护服务器材、保洁工具及耗材、工程运维用工具及设备、会议服务保障工具等）；项目范围内的第三方公共责任损失及公共车位损失保险；本项目预算中含每年20万元物料费用（不包括物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具），应全额用于绿化、楼内绿植租摆、给排水相关维护、专业消杀、垃圾清运、除雪等采购人提出的专业服务，以及采购人在会议服务等服务过程中所使用的物料耗材，工程运维用耗材、配件，食堂所需要的易耗类用品等，并符合采购人的要求，采取实报实销的方式，履行采购人相关财务制度，中标人应在采购人出具结算手续后5个工作日内完成采购结算。

6.2合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用；

6.3物业费支付采取每季度采购人验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资及一切相关费用；

6.4中标人要保证物业人员的相对稳定，当人员变化时应提前与采购人进行沟通，不经采购人批准不得随意更换。中标人对采购人提出的不符合岗位要求的人员，必须及时调整。

6.5采购人将对物业人员进行考勤。所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。主要、重要岗位人员请假、休假须报告，经采购人批准后方可实施。

6.6中标人的物业服务相关人员必须政治可靠，符合采购人政审标准，并配合采购人进行人员政审工作，按要求对不合格人员进行更换；

6.7物业服务相关人员必须身体健康，中标人负责对物业服务人员每年进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的公共场所从业人员体检合格证明，新入职员工，应在入职时提交公共场所从业人员体检合格证明。

6.8中标人必须接受采购人的管理监督和日常考核。

6.9如因物业服务人员违反操作规定或其他原因导致采购人设施设备及其他财产或人身损失的，由中标人全额赔偿；

6.10按采购人要求统一制发服装，按合同约定配备为完成各项服务由物业人员使用的工具和器材等；

6.11中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导；

6.12中标人应保障本项目物业服务人员应有的合法权益，必须按国家规定为本项目物业服务人员缴纳社会统筹、保险和其他规定费用，同时负责本项目服务人员工作期间的就餐、福利、服装、劳动保护、培训、交通等事由，以上工作纳入采购人对中标人的日常监督管理考核中。

6.13中标人不得以企业文化、公司内部要求等理由要求物业服务人员从事与本项目服务无关的营销、推销活动。

6.14物业服务人员中的部门主管以上人员需经采购人面试同意后方可上岗。

6.15每季度按采购人考核结果和合同内容支付物业费。

6.16因物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算。

6.17物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不负责。

6.18因特殊岗位需求，经采购方同意后，可适当放宽年龄上限，其他要求不变。

6.19中标人在调整、补充员工时不得超过5个工作日，如超过5个工作日物业费按实际出勤情况支付。

合同履行期限：本项目服务期为合同签订后两年，服务一年后经采购人验收合格综合考核后，续签第二年合同。

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

包组编号：002

预算金额（元）：8361400

最高限价（元）：8361400

采购需求： 查看

包 组 号：002

包组名称：21世纪大厦办公区物业管理服务

服务清单

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
21世纪大厦办公区	沈阳市浑南区世纪路1号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

（1）采购人可提供的办公室1间、员工休息室2间、更衣室2间（具体房间根据项目实际用房情况再做调整）。

（2）采购人可提供的食堂，餐费由供应商自理；

供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2.物业服务范围

【21世纪大厦】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
21世纪大厦		21世纪大厦
总面积	建筑面积（㎡）	4.2万平方米
	需保洁面积（㎡）	3.13万平方米	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗总总数量202个，面积246㎡门总数量1070个，面积1969㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖总面积20000㎡耐磨漆面积3556㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙 饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆总面积33600㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	格栅总面积1740㎡乳胶漆总面积40000㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙各材质及总面积（㎡）	干挂石材总面积0㎡玻璃幕墙、铝扣板总面积12600㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	投影机2台、会议桌1个、会议椅101个、话筒8个	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室2间总面积240㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
报告厅	室内设施说明	长条桌18个、座位320个、LED屏1个、麦克风1个	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅1个，面积810㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
食堂	设施说明	电视1台、圆桌1个、桌子107张、椅子217把	见“3.7食堂服务”“3.4保洁服务”
	总面积（㎡）	平面面积610㎡	见“3.7食堂服务”“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间数量59个，总面积1770㎡	见“3.4保洁服务”
车位数	地下车位数	133个，面积3556㎡	见“3.5秩序维护服务”
	地面车位数	165个（其中公车场22个），充电桩5个	见“3.5秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	6个（负一两个、地面4个）	见“3.5秩序维护服务”
	人行口	4个	见“3.5秩序维护服务”
设施 设备	电梯系统	消防梯数量2部、货梯数量1部、客梯数量4部、传菜梯2部电梯功率统一15KW，载重量1000Kg	见“3.3公用设施设备维护服务”
	空调系统	空调供暖制冷系统制冷总功率186.3KW、供暖总功率120KW在质保期外	见“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	污水泵12个点位（负一5个、负二7个）、集水井、污水井12口、化粪池1个未在质保期内	见“3.5秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	火灾自动报警系统、消防联动控制系统、自动喷淋灭火系统、消火栓系统、气体灭火系统（交易中心）、应急疏散系统、防排烟系统、防火卷帘系统消火栓235个、干粉灭火器940个、灭火毯6个，在质保期内	见“3.5秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	筒灯3953个、射灯8个、格栅灯1320个（每个包含3根灯管）	见“3.5秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	高压柜9台、低压柜25台、2台20000KVA变压器	见“3.3公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	22500㎡	见“3.4保洁服务”“3.5秩序维护服务”
绿化	875㎡	见“3.4保洁服务”“3.8绿化服务”
路灯、草坪灯、音箱	路灯0个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
门前三包	0㎡	见“3.4保洁服务”
监控	自维	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
消火栓	1个

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、秩序维护服务、会议服务、食堂服务、绿植养护服务。

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想 政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	重大活动后勤保障	（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	服务方案及 工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案、会议服务方案等。
9	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
10	服务热线及 紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
		（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（2）地漏通畅不堵塞。
		（3）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志 第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。
		（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
		（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
2	设备机房	（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
		（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
		（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。
		（2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。
		（3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		（4）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。
		（5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		（6）每半年至少开展1次对化粪池进行疏通、清污。
4	空调系统	（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。
		（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。
		（3）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。
		（4）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。
5	消防系统	（1）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。
		（2）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。
		（3）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。
6	供配电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度。
		（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
		（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		（5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。
		（6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
7	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
8	电梯系统	（1）物业人员负责每日对电梯巡视，发现问题及时与维保人员联系，并及时报告采购人。
		（2）电梯出现故障，物业服务人员10分钟内到达现场应急处理，通知维保人员30分钟到达现场。
		（3）协助维保单位求助和排除故障。
		（4）每年至少开展一次应急演练

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
2	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。
		（2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（5）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（6）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。
		（7）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。
		（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
3	公共场地区域保洁	（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		（2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。
		（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
4	垃圾处理	（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。
		（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。
		（5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（6）垃圾装袋，日产日清。
		（7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		（8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
5	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。
		（2）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。配合采购人进行疫情等突发事件的应急处理。如根据防疫需求，对物业服务人员实行闭环管理，并依实际对服务进行相关调整。

3.5秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间（上班时间为7：30-17：30）。⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
4	监控值守	（1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		（2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。
		（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（6）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。
5	车辆停放	（1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
6	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于2人。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。
		（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
7	突发事件处理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

3.6会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	会议受理	（1）接受会议预订，记录会议需求。
2	会前准备	（2）根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。
3	引导服务	（3）做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。
4	会中服务	（4）会议期间按要求加水。
5	会后整理	（5）对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。

3.7食堂服务

序号	服务内容	服务标准
1	每日早、午两餐用餐保障	（1）负责制定食谱，原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
2		（2）负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障。
3		（3）负责食堂加工设备及其他设施卫生管理。
4		（4）负责食堂食品卫生安全，负责食堂餐饮责任险。
5		（5）协助采购人物品验收及库房管理做好成本核算。

3.8绿植养护服务

序号	服务内容	服务标准
1	对园区内及室内绿植养护、修剪、除虫作业。	（1）根据绿植生长情况修剪园区内绿化带，绿地内无杂物、垃圾。
2		（2）定期修剪树木、花卉等。
3		（3）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。
4		（4）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。
5		（5）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

4.供应商履行合同所需的设备

采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备用于物业管理服务的，可在下表中列出。

序号	用途	作业设备名称	数量	单位
1	保洁服务	地面清洗机3台	3	台
2	保洁服务	除雪机2台	2	台
3	保洁服务	高压喷枪1台	1	台

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）
服务中心	项目经理	1	1	年龄55周岁以下，具有 5 年以上非住宅类物业管理经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。
综合事务岗	文员	3	3	大专以上学历，身体健康，具备一般文秘工作能力，能够胜任采购人指定的物业品质管理、文档管理、打字、复印等办公室日常工作，能够完成验收、分拣、成本核算等采购辅助工作，能熟练掌握使用计算机。能够完成机构节能、垃圾分类及安全生产等数据统计上报工作。
	会议服务	2	2	女性，40周岁以下，身体健康，高中以上学历，身高1.65米以上，掌握会务接待流程，有较高的会务、服务、接待水准；品貌端庄，举止文雅大方，无不良嗜好。
	客服	1	1	高中以上学历，身体健康，品貌端庄，举止文雅大方，形象气质较好，无纹身。具备采购人要求的掌握客服接待流程，能够完成接待、报修、投诉处理等工作，能够完成接收、分发、登记和传递报刊、信件，能够完成采购人要求的临时服务需求。
保洁服务	主管	1	1	女，年龄 55 周岁以下，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，熟悉清洁工作流程、保洁设备使用、各种清洁药剂的使用。
	保洁员	26	26	保洁人员中至少有 1 名懂花卉养护人员，年龄 50 周岁以下，五官端正、气质端庄、责任心强，掌握保洁及花卉基本常识；其余保洁人员年龄 55 周岁以下，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，掌握保洁基本常识。
秩序维护服务	主管	1	1	男，年龄 60 周岁以下，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 3 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、工作敬业，作风正派，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，懂培训，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
	门岗	14	14	白班6人(上6休1：工作日6人全部在岗，周末每天3人在岗）、夜班 8 人(上1休1：每班4人，两班轮换在岗）。白班秩序维护员年龄 55 周岁以下，夜班秩序维护员年龄 60 周岁以下，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、反应灵活，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
	消控岗	2	6	大楼共有 1 个消防监控室，每班 2人（上12休24）两班倒。年龄 55 周岁以下，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，持有建（构）筑物消防员或消防设施中级以上（含中级）操作员证书（投标文件中须提供证书复印件），五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
食堂管理服务	经理	1	1	50周岁以下，身体健康，品行端正，有餐饮行业的管理经验，熟悉食堂设备操作流程，有独立培训员工能力，有突发事件应变能力；有制定科学、合理营养搭配食谱的能力；做好成本核算，按要求每日报表，无浪费、丢失；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
	营养师	1	1	身体健康，品行端正，责任心强。有餐饮行业的从业经验，熟悉各类菜品的制作流程，熟悉营养学基础知识，并根据就餐需求，分析菜品的营养成分，进行营养配餐及菜谱设计。
	食品质检	1	1	身体健康，品行端正，责任心强。负责对各种食品原材料的检查验收分拣等质检工作，并对质量评定提出切实可行的建议。能够熟练掌握使用计算机，协助做好成本核算，餐费收取等工作，按要求每日报表，无浪费、丢失。
	厨师长	1	1	体健康，品行端正，负责制定科学、合理营养搭配食谱；协助做好物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
	厨师	5	5	男，年龄 60 周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种中、西式菜肴，出品口味好，符合大众口味。
	面点师	5	5	身体健康，品行端正，掌握食堂各类面点制作技术，能经常翻新花色品种。（其中西式面点师岗位不少于1人）
	水案	4	4	年龄 55 周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，协助厨师工作，负责菜品的前期准备工作，如改刀、切配等，能独立烹制基本菜肴。
	食材粗加工	5	5	身体健康，品行端正，熟悉食堂原材料的摘、洗、检、挑等工作流程。
	洗消工	6	6	熟悉食堂工作以及餐具、厨具、洗涤和消毒流程。
	餐厅服务员	8	8	女性，身体健康，品行端正，有较强服务意识与沟通能力，能够完成供餐服务，以及与供餐相关的餐厅保洁、耗材更换等相关工作。（其中评标专家餐厅服务员1人、局餐厅服务员1人）
	——	——	——	注：以上食堂管理服务人员，需全员持有健康证（上岗前查验）。
工程维修	工程 主管	1	1	具有较强的工程管理工作经验，拥有工程维修专业知识，具有较强的电气设备管理工作经验，拥有电气工程维修专业知识。组织协调及沟通能力强、有较高的服务意识。
	电工	2	6	身体健康，具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，变电所运行实行3班制（6人），每班2人，持有特种作业操作证（高压电工）（投标时提供证书复印件）。
	空调 运维	2	2	身体健康，具有良好的中央空调专业基础知识，熟悉空调系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，持有特种作业操作证（制冷与空调作业）（投标时提供证书复印件）。
	水暖工	3	3	身体健康，具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施 的运行、维护管理工作，具有设备运行、维修、管理经验。
	综合 维修	2	2	身体健康，熟练掌握办公家具、室内墙面等相关维修技术，具有相关工作经验，实际动手能力强，认真负责，具有良好的职业道德。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.需要说明的其他事项

1、本次招标委托物业管理是机关办公场所，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高规格。采购人对拟派本项目人员进行业务归口管理。中标人要与采购人建立持久、及时的信息沟通与反馈机制，服从采购人的监督指导。

2、中标人负责制订物业及综合服务方案，制定各项规章制度，确定组织架构及人员分工安排等，在实施前须报采购人审核批准，并全面贯彻执行。根据合同规定或采购人指示全面完成委托管理事项，不得将秩序维护、保洁服务、会议服务、工程维修维护等委托管理事项转给第三人，对确需由其它专业公司承担的事项（如绿化、消杀、垃圾清运、除雪、绿植租摆或其它专业性较强的工作），必须经采购人同意后并在采购人监督指导下方可转委托。

3、中标人应保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的管理、监督和指导。采购人对岗位的设置、人员录用进行全程管理，在合同周期内，采购人对认为有必要参与决策的事项有直接决策权，如采购人认为有必要可查阅中标人的财务状况、实施项目审计等。

4、物业包组费用预算组成，包括：物业服务企业员工的成本构成包括按合同法、劳动法及辽宁省和沈阳市相关现行法律法规规定的工资、加班费、办公经费、餐补、社会统筹费、各类保险、工会经费、福利、服装、劳动保护、培训、交通费、税金等费用；物业服务企业员工在完成服务时所使用的器材和工具（如各类秩序维护服务器材、保洁工具、工程运维用工具等）；项目范围内的第三方公共责任损失及公共车位损失保险；

5、为保障服务人员的稳定性，投标人应针对本项目提供合理的薪酬待遇，完善福利待遇、职业发展等人员工资及福利方案。中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于沈阳市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其它应付费用）。中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》《中华人民共和国安全生产法》等法律规定，支付国家规定必须购买的社会保险和工伤意外保险费用。

6、合同期内采购人不再单独支付合同金额以外的其它费用。

7、物业费支付采取每季度采购人验收后核算支付，中标人应按月及时发放员工工资、补贴等费用。

8、采购人对本项目服务人员开展政治审查和从业资质审核，保证物业服务人员无不良记录，符合法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等，中标人应配合采购人完成政审工作。中标人每年对物业服务人员进行一次体检，并向采购人提交医疗或体检机构出具的公共场所从业人员体检合格证明。新员工入职前需完成政治审查和身体健康检查。

9、中标人要保证物业人员的相对稳定，中标人不得随意更换项目服务人员，如需人事调整，应事先与采购人协商，经采购人同意后实施。对本物业项目服务人员如有不符合采购人要求的，采购人有权要求中标人更换人员，中标人应当在10个工作日内予以更换，更换人员须经采购人审查通过，因中标人管理不到位造成的空岗周期不得超过3个工作日。因特殊岗位需求，经采购方同意后，可适当放宽年龄上限，其他要求不变。

10、采购人将对物业人员进行考勤。所有岗位人员不得擅自离岗，在本项目现场工作期间不得从事与本项目无关的工作，如有特殊情况必须经采购人同意。主要、重要岗位人员请假、休假须报告，经采购人批准后方可实施。

11、本项目全体人员，工作时应着统一工作服，佩戴经采购人同意的标志、佩饰等，其中项目管理人员应着正式商务装。言行规范，仪容仪表端正得体，部分岗位需要对相关人员形体、身高等有明确要求。着装样式由采购人负责指定。

12、本项目工作人员因工作需要，中标人必须经采购人同意后，可统筹使用、管理、调整各岗位人员，但不允许中标人占用岗位或安排与本项目无关的工作。

13、中标人应结合本物业服务项目实际，配备物业服务项目所需的各种专业设施设备和器材，并确保种类齐全，好使好用。

14、中标人要充分考虑本项目工作时长和临时承接大项任务等不确定的因素，具备抽调、派遣、加班等完成临时性任务能力。

15、中标人需对所有人员的专业培训每年不少于4次，安全生产培训不少于2次，保密培训不少于2次，意识形态教育不少于1次。每季度进行一次服务满意度调查，调查满意度低于70%的，采购人有权终止合同。

16、物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人不负任何责任。如因物业服务人员违反操作规定或其它原因导致采购人设施设备及其它财产或人身损失的，由中标人全额赔偿。

17、与中标人签订合同前，采购人根据招标文件、投标文件、合同及有关要求制定考核办法。服务期内，采购人每月对中标人服务内容进行考核，如考核有未达标，中标人须按照采购人的要求进行整改，整改效果经采购人认可后，中标人方可继续履行合同。一年服务期限届满，中标人应提前一个月向采购人提出续签合同申请。采购人按照续签合同标准，结合每月考核情况对中标人服务质量进行一次综合性考核，考核合格采购人继续与中标人签订下一服务年度合同，续签合同的服务费用不作调整。因物业管理不到位导致的人员非正常上访、监守自盗、媒体曝光或集体群诉事件、失泄密事件、安全生产责任事故或物业管理服务过程中出现重大过错导致严重后果的，采购人有权终止合同。

18、中标人应全力推行质量管理和质量标准体系、物业服务体系、环境管理体系、职业健康安全管理认证体系、服务质量评价体系、履约能力评价体系、设备维修保养服务认证体系、生活垃圾分类服务能力认证、培训管理体系认证等，利用现代化、信息化管理手段不断优化项目物业管理。

19、中标人必须严格遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传，不得在机关内开展品牌和企业文化宣传，以及推销、营销活动。中标人必须与采购人签订《保密协议》，中标人必须与拟派本项目服务人员签订《保密承诺书》，并管理和监督保密协议执行情况。

20、中标人能够积极配合采购人与当地政府部门开展共建、共治、共享工作，建立良好的关系，在物业服务管理服务过程中，积极开展多种类型的党、团公益活动，对项目日常管理服务产生有利推动和促进作用。

21、如因财政预算、资金拨付等政府行为或其它不可抗力因素造成合同不能履行，甲乙双方均不承担违约责任，合同自行解除，不再续签。因物业合同期内涉及到整体改造或搬迁，合同自行终止，相关费用按实际发生计算。

22、为保障项目质量，投标人应针对本项目提供详细的质量保证体系及措施，内容包括但不限于物业管理规章制度、设备设施维修保养方案、巡检方案、安全生产方案、生活垃圾分类方案、投诉处理方案、诚信管理方案等。

23、中标人应积极响应采购人“厉行节约、反对浪费”号召，落实具体的节能指标和降耗举措。

24、中标人须履行公共卫生事件应急响应和管控主体责任，按采购人要求制定和落实相关应对举措。

25、本需求书所述及的服务目标、各项指标和服务要求，是中标人须达到的主要要求，但不能理解为全部的、详尽的要求。中标人应针对采购人服务管理的特点，根据本项目的实际情况，结合自己的管理服务经验，编制并提供完整的服务管理方案，其中应包括服务组织实施计划、规章制度、应急预案、服务质量保证、服务承诺等。

7.验收标准与要求

7.1按照《关于印发辽宁省政府采购履约验收管理办法的通知》（辽财采〔2017〕603号）执行；

7.2组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。

合同履行期限：本项目服务期为合同签订后两年，服务一年后经采购人验收合格综合考核后，续签第二年合同。

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

包组编号：003

预算金额（元）：4423000

最高限价（元）：4423000

采购需求： 查看

包 组 号：003

包组名称：建筑大厦物业管理服务

服务清单

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
建筑大厦物业管理服务	沈阳市和平区总站路115号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

（1）采购人可提供的办公室1间、员工休息室1间、工具间1间。

（2）采购人可提供的食堂，餐费由供应商自理；

供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2.物业服务范围

【建筑大厦办公楼】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
建筑大厦办公楼		建筑大厦办公楼
总面积	建筑面积（㎡）	20208平方米
	需保洁面积（㎡）	20208万平方米	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗总总数量384个，面积10074㎡门总数量422个，面积832㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖总面积2688㎡地坪漆面积2000㎡地胶面积2478㎡地板面积537㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆总面积10487㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	格栅总面积7095㎡乳胶漆总面积1581㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙各材质及总面积（㎡）	干挂石材总面积200㎡玻璃幕墙总面积560㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	投影机3台、会议桌96个、会议椅355个、大屏幕1个	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室11间总面积846㎡	见“3.4保洁服务”“3.6会议服务”
食堂	设施说明	电视1台、LED屏1个，圆桌2个、桌子73个、椅子281个，空调12个	见“3.7食堂服务”“3.4保洁服务”
	总面积（㎡）	平面面积1009㎡	见“3.7食堂服务”“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间数量18个，总面积286㎡	见“3.4保洁服务”
车位数	地下车位数	30个	见“3.5秩序维护服务”
	地面车位数	28个，充电桩2个	见“3.5秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	1个	见“3.5秩序维护服务”
	人行口	2个	见“3.5秩序维护服务”
设施设备	电梯系统	货梯数量2部、客梯数量2部电梯功率统一18.5KW，载重量1000Kg	见“3.3公用设施设备维护服务”
	空调系统	空调供暖制冷系统制冷总功率495KW	见“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	潜水泵2台、集水井2口、化粪池1个未在质保期内	见“3.5秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	火灾自动报警系统、消防联动控制系统、自动喷淋灭火系统、消火栓系统、气体灭火系统、应急疏散系统消火栓72个、干粉灭火器120个、二氧化碳灭火器40个、水基灭火器1个、灭火毯2个、手推式干粉灭火器4个、气溶胶灭火器17个在质保期内	见“3.5秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	筒灯720个、射灯100个、管灯1526根	见“3.5秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	高压柜6台、低压柜10台、功率800W	见“3.3公用设施设备维护服务”

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、秩序维护服务、食堂服务。

3.1.基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	建筑的维修、养护服务	建筑系指庭院围墙内的所有建筑物、构筑物及市政公共设施。具体包括：屋面、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、大堂、办公、接待、餐厅、会议区域等以及公共附属建筑物和构筑物（包括但不限于广场、道路、后院停车场、地下停车库、室外上下水及消防管道等部位）。
2	工程维修、设施、设备的维修、养护、运行服务	1.供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、墙壁配电、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路，高压线路自高压入户至用户端。
		2.给排水系统：饮用水水质监测、设备维护及管理；排水系统、卫生洁具等维护管理。
		3.照明系统：照明设备、电路、景观灯、应急照明设备的管理、维护等。
		4.避雷设施：建筑物避雷设施常规检查和使用管理，配合专业机构开展检修、保养。
		6.燃气系统：燃气管线、阀门、燃气附属设施的日常检查、维护等，协调、配合燃气管理部门开展燃气安全检查、维修、改造等。
		7.其它维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理，电梯使用管理。
		8.节能降耗工作。
		9.设备维修物资物料、工具及设备的管理。
		10.委托维护管理的其它设备。
3	卫生保洁	1.办公区、各类机房、公共部位及庭院的全天候卫生清洁。
		2.服务区域内窗帘低区窗户的定期清洁、清洗。
		3.每日垃圾的分类收集、清运。
		4.冬季庭院内除雪。
		5.每季度至少对整体建筑物范围内及庭院进行防疫消杀毒一次，如遇特殊情况随时处理。
		6.根据采购人要求对机关节日氛围进行布置。包含但不限于元旦、春节、五一、端午、中秋、国庆等节日期间，包括花卉、国旗、彩旗、灯笼、横幅等装饰的制作、悬挂、摆放、拆除工作。
		7.重大会议、活动氛围按采购人要求布置。
		8.委托保洁其它内容。
4	秩序维护、消防服务	1.全天候负责集中办公区内公共区域的巡逻、值班、执勤，以及楼内大厅形象岗、值班室的安全值守与接待。
		2.提供全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，维护机关正常办公秩序。
		3.提供外来人员接待、登记、联络及引导服务，做好传达室的管理与安检服务。
		4.对出、入院车辆进行查验、疏导；对停车场车辆进行管理；对出入库车辆进行登记管理。
		5.执行公安机关和保卫部门关于物业管理服务区域范围内的安全保卫工作方针、政策、制度和有关条例。制定或完善各类应急预案、监控管理制度，并报备采购人审查。
		6.处理各类突发应急事件，协助采购人及公安机关处理服务区域内各类刑事案件。
		7.负责采购人重大活动、会务以及来访领导、贵宾的安全保卫工作，维护重大活动、集会秩序，确保领导、贵宾的安全和活动的顺利进行。根据要求做好活动或会务期间的服务工作。
		8.制定或完善消防管理制度，负责消防控制控制室的24小时值班，对集中办公区的消防设施进行巡查，妥善处置各类消防报警和隐患，发现问题及时上报，做好消防档案管理。
		9.每半年开展1次消防应急演练或防灾演习，并报采购人备案。
		10.委托安全、秩序维护的其它内容。
5	食堂服务	1.全年提供早、中餐饮服务。
		2.定期创新风味档口菜品，并定期完成美食周推广。
		3.提供重要公务接待、商务接待和各类应急任务的用餐保障。
		4.制定科学、合理营养搭配食谱，根据季节变化菜式进行推陈出新金额营养搭配。
		5.做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责物品验收、原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
		6.完成食品的制做、加工、出品、服务、厨杂（切配、清洗）等工作。
		7.做好厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。
		8.做好食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。
		9.落实食堂食品卫生安全责任，负责各个食堂餐饮责任险，建立岗位责任制及相关工作台账。
		10.确保各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备，安全使用。
		11.做好采购人交办的其它工作任务。
6	档案、资料管理要求	妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，秩序维护、消防档案，以及客户投诉处理档案。
7	财务物资管理要求	1.妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。
		2.合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交采购人。
		3.对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。
8	其它委托事项	办公家具、运动器械、设施设备、绿植等搬运、安置以及采购人交办的其它临时性事项。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	管理要求	对建筑物做到经常性检查和维护，对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护本项目的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	整体要求	1.档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便，服务期满时将服务期间产生的全部档案，无条件移交采购人。
		2.建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受业主报修、投诉等信息，并及时处理，有制度和记录。
		3.建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%。
		4.共用设施完好、无随意改变用途；发现缺损3日内修补完毕。
		5.建筑及院区内设施、设备、物品等如发现损坏或丢失应立即上报给采购人。
2	设施设备维护管理总体要求	1.保证采暖、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。
		2.制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。
		3.合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
		4.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
		5.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
		6.配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
		7.设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3	供电系统	1.保证正常供电，变电所24小时值班，并按制度规定进行巡视做好记录。
		2.制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
		3.保证双路电源正常运行，如遇紧急停电换路倒闸切换时间不超过5分钟。
4	给排水系统	1.设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
		2.排水系统通畅，地下一（层）（设备间、车库）无积水、浸泡。
		3.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
		4.制定事故应急处理方案。
5	供暖系统	管道、阀门及附属设施无跑冒滴漏现象及事故隐患。
6	弱电系统	按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修5分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。定时巡视检查网络机房等弱电设备间及各区域弱电管线，填写巡查记录，发现故障及时上报维修企业，保证其处于完好状态，能够随时开通；

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
2	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。
		（2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（5）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 ②发现跑冒滴漏情况立即上报。
		（6）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展1次清洁作业。②灯具、操作指示板明亮。
		（7）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
3	公共场地区域保洁	（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		（2）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。
		（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。
		（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
4	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。
		（2）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。配合采购人进行疫情等突发事件的应急处理。如根据防疫需求，对物业服务人员实行闭环管理，并依实际对服务进行相关调整。

3.5秩序维护服务

1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
2	出入管理	（1）办公楼停车场出入口应当实行 24小时检查制度，对外来车辆进行管控。
		（2）设置停车场管理人员。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
4	监控值守	（1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		（2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。
		（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（6）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。
5	车辆停放	（1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
6	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度，每班不少于2人。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。
		（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
7	突发事件处理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

3.6食堂服务

序号	服务内容	服务标准
1	每日早、午两餐用餐保障	（1）负责制定食谱，原材料的配料、菜品的出品服务及管理。
2		（2）负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障。
3		（3）负责食堂加工设备及其他设施卫生管理。
4		（4）负责食堂食品卫生安全，负责食堂餐饮责任险。
5		（5）协助采购人物品验收及库房管理做好成本核算。

4.供应商履行合同所需的设备

采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有）用于物业管理服务的，可在下表中列出。

序号	用途	作业设备名称	数量	单位
1	保洁服务	ICS-C1洗地机2台	2	台

5.物业管理服务人员需求

物业服务岗位数量设置为44个。其中食堂岗位18个，其他岗位26个。中标人应按照采购人需要配齐全部岗位，因服务需要，中标人应按照采购人岗位需求对物业服务人数在总人数范围内进行适当调整。

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）
服务中心	项目经理	1	1	1.大学本科以上学历（上岗前核验相关证明材料），年龄 45 周岁以下，具有 5年以上非住宅类物业管理经验，身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力和一定的文字综合能力。负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作。2.负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力。3.负责物业年、季度、月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。4.负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。5.负责物业公司与采购人协调工作。6.负责物业保洁、秩序维护、工程维修、日常维护、会议服务等管理工作，做好员工考核工作。7.履行物业项目安全生产第一责任人职责。8.接受采购人与公司的指导与监督，提高服务质量和效率。9.负责物业各项工作的巡检工作，做好经理日检工作记录。
	文员	1	1	女，年龄35周岁以下，大学以上学历，具备一般文秘工作能力，协助采购人完成物业品质管理、文档管理、打字、复印等办公室日常工作，能熟练使用计算机和智能手机。
工程维修	工程主管	1	1	60周岁以下（其中55-58周岁比例不得超过20%）具有较强的工程管理工作经验，拥有工程维修专业知识，组织协调及沟通能力强、有较高的服务意识，能熟练使用计算机和智能手机。
	强电设备运行	1	1	60周岁以下（其中55-58周岁比例不得超过20%）身体健康，具有较强的电气设备管理工作经验，拥有电气工程维修专业知识。
	电工	1	1	60周岁以下（其中55-58周岁比例不得超过20%）身体健康，具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行管理维修经验，持有特种作业操作证（电工）（投标时提供证书复印件）。
	水暖工	1	1	60周岁以下（其中55-58周岁比例不得超过20%）身体健康，具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行、维修、管理经验，熟练掌握水、电焊技术。
	弱电	1	1	50周岁以下。具有网络、通讯、计算机等相关弱电设备操作、维修工作经验，能够准确操作相关弱电设备并能及时解决故障问题。
秩序维护服务	秩序维护部班长	1	1	（1）年龄55周岁以下，大专以上学历，身体健康，有2年以上秩序维护管理工作经验（投标时提供合同或业主单位出具的证明材料），退伍士兵优先。（2）了解国家法律、法规，接受过相关军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反映能力。（3）性格稳重，五官端正、身体健康、无纹身、无违法犯罪记录（上岗前核验相关证明）。
	秩序维护员	6	6	男性，60周岁以下，身体健康，接受过正规军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。
	消防监控员	2	2	男性，60周岁以下，身体健康，了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度；持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（上岗前核验证书），具有较强的安全保卫日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力、和监控设备操作、判断及排除故障的能力，具有较强的工作责任心，服从管理，有较强执行力。
	前台接待员	1	1	男性，45周岁以下，大专以上学历,身高1.65米以上,身体健康，五官端正、品德良好、责任心强，语言表达强，有较强的服务意识和敏锐的洞察力。
保洁服务	保洁班长	1	1	58周岁以下，身体健康，品行端正；具有1年以上的办公楼保洁服务经验，具有一定的服务意识、组织能力。
	保洁员	6	6	60周岁以下，身体健康，品行端正。
	外围保洁员	1	1	60周岁以下，男性，身体健康，品行端正，有吃苦耐劳精神
会议服务	会议服务	1	1	40周岁以下，身体健康，大专以上学历，身高1.65米以上，了解会务接待流程，品貌端庄，举止文雅大方，形象气质较好。
食堂服务	厨师长	1	1	具有3年以上食堂餐饮工作经验，能烹制中（西）餐菜肴并可制定接待菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。
	厨师	2	2	有 2年以上食堂餐饮工作经验。
	贴灶	1	1	有 2年以上食堂餐饮工作经验。
	拌菜岗	1	1	能够制作多种风味小菜，有2年以上相关工作经验。
	面点师	2	2	能够制作各种中西面点及生日蛋糕，有3年以上相关工作经验。
	面案	2	2	能够制作各种花样繁多面点，有2年以上相关工作经验。
	水案工	4	4	有3年以上食堂餐饮工作经验，刀工娴熟。
	服务员	3	3	女性，年龄40周岁以下，身高 1.65 米以上，具有餐饮服务和餐饮接待工作经历，品貌端庄，举止文雅大方。
	勤杂	2	2	有 2 年以上相关工作经验，责任心强。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

以上食堂管理服务人员，需全员持有健康证（上岗前查验）。

6.需要说明的其他事项

6.1物业管理费用构成：

包括物业服务人员工资、保险费、服装费、福利费、办公费、管理费、餐费、税金等所有费用。采购单位不再单独支付其他任何费用。

6.2保密要求：

   所有物业工作人员要签订保密协议，开具无犯罪证明（上岗前查验）。

合同履行期限：本项目服务期为合同签订后两年，服务一年后经采购人验收合格综合考核后，续签第二年合同。

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

包组编号：004

预算金额（元）：1836600

最高限价（元）：1836600

采购需求： 查看

包 组 号：004

包组名称：医保局物业管理服务

服务清单

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
物业名称：沈阳市医疗保障局	沈阳市和平区南宁南街11号。

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等

（1）采购人可提供的办公室，办公室4间、28平/间、办公室内无办公设备；

（2）采购人可提供免费就餐场所，但不负责物业人员的工作就餐；

（3）采购人可提供的零星维修材料；

供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2.物业服务范围

【物业名称：沈阳市医疗保障局】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
沈阳市医疗保障局		办公楼前楼4层、后楼6层，服务面积5000平方米
总面积	建筑面积（㎡）	5000㎡	见“3.5秩序维护服务”
	需保洁面积（㎡）	5000㎡	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	门窗220个1000㎡	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖400㎡，地毯10㎡，地胶500㎡	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙 饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆40000㎡	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	铝扣板1400㎡	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙各材质及总面积（㎡）	外墙干挂石材4800㎡	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务”
	外墙需清洗面积（㎡）	4800㎡	见“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌90个，会议椅150个	见“3.3房屋维护服务”“3.4保洁服务” “3.7会议服务”
	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室4个580㎡	见“3.4保洁服务” “3.7会议服务”
报告厅	室内设施说明	会议桌15个，会议椅320个	见“3.4保洁服务” “3.7会议服务”
	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	0	见“3.4保洁服务” “3.7会议服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间20个300㎡	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	西门门里垃圾存放点10㎡	见“3.4保洁服务”
车位数	地下车位数	0	见“3.5秩序维护服务”
	地面车位数	后院10个	见“3.5秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	车行口1个	见“3.5秩序维护服务”
	人行口	人行口2个	见“3.5秩序维护服务”
设施设备	采暖系统	散热片，市政供暖	见“3.5秩序维护服务”“3.2公用设施设备维护服务”
	供配电系统	高压柜10个，低压柜25个	见“3.2公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	350㎡	见“3.4保洁服务”“3.5秩序维护服务”
绿化	50㎡	见“3.4保洁服务”
广场	0	见“3.4保洁服务”“3.5秩序维护服务”
垃圾箱	25个	见“3.4保洁服务”
指示牌、显示屏	显示屏2块	见“3.4保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括秩序基本服务、维护、消防服务、公共区域卫生保洁服务、设施设备维修维护服务、食堂管理服务、公共区域会议服务等。

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	（1）项目经理、秩序维护、消防服务人员、保洁人员、工程维修人员、食堂管理服务服务人员等要求身心健康、胜任本职、工作责任心强、主动服务意识、对自身要求严格、服从管理、遵纪守法、遵照甲方规定、无不良记录。餐饮服务人员要求有健康证，中标单位在进场之日需提供食堂员工健康证给采购方存档。
		（2）对物业人员进行网格化管理，对负责的区域进行划分，发现房屋、设备、设施破损，存在安全隐患等情况，应及时上报并解决。如遇因故意、疏忽或上报不及时造成的损失，由乙方负责。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。物业公司的服务人员未能按合同约定的履行保密义务的，采购人有权对物业公司及泄密者进行处罚；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①档案资料收集运作流程。②档案资料的分类。③档案资料归档管理。④档案资料的保管、借阅、复制、鉴定和销毁等。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
6	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火灾、治安、防汛、气体泄漏、停断电、食品安全事件、意外治安事件等应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
7	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：设施设备维护服务方案、卫生保洁服务方案、秩序维护、消防管理方案、食堂服务方案、档案、资料管理方案、应急处理方案等。
		（4）保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月至少一次机械清洗养护）；确保表面光洁、无污渍。

3.2公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
		（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所，温湿度等符合相关安全规范。
		（3）制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求；配备电器维修及设备维修、运行所需的专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程；电器及设备良好，运行正常，无管理责任事故；建立维运值班制度。 制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
2	消防系统	（1）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求。
		（2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503 或 XF503）的相关要求。
		（3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。
		（4）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。
		（5）自动喷水灭火系统启动正常。
		（6）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。
		（7）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。
		（8）正压送风、防排烟系统运行正常。
		（9）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
		（10）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
		（11）制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
		（12）无火灾及安全隐患。
3	给排水系统	（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。
		（2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。
		（3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		（4）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视 1 次。每年至少养护 1 次水泵。
		（5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		（6）每季度至少开展 1 次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
		（7）排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。
		（8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
4	供配电系统	（1）建立24小时运行值班监控制度。
		（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
		（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		（5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。
		（6）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
4	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。
5	空调系统	（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。
		（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。
		（3）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。
		（4）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
		（5）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并做好记录。
		（6）制订工程相关应急处理方案。
		（7）保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。

3.3房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）建立巡查制度，建立安全隐患排查机制，形成隐患排查台账。确保建筑物及办公区域内人员安全，不受任何干扰、损坏；发现不安全因素要及时解决，无法解决的要及时沟通，协助采购人制定解决方案并进行有效处理。

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）负责办公楼宇内走廊、卫生间、电梯、步梯、活动室、健身房、会议室、接待室、停车场及庭院等公共区域的环境卫生清洁工作。
		（2）负责甲方指定的部分办公室的环境卫生清洁工作。
		（3）负责每日垃圾的收集及指定地点的清运工作。
		（4）卫生保洁、绿化管理制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公区域及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。
		（5）保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月至少一次机械清洗养护）；确保表面光洁、无污渍。
		（6）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。
		（7）机关办公楼实行早8：00时前保洁；运动场馆及健身器材实行用后即时保洁、消毒；会客室、会议室实行用后即时保洁；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；地下停车场结合实际清洁；庭院每天随时清扫烟头、纸屑、 石块、残土等，垃圾日产日清。
		（8）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
		（9）绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。
		（10）花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。

3.5秩序维护、消防服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）实行24小时值班巡逻制，确保办公大楼安全，有应急处理计划和措施，事件处理及时率100%。
		（2）消防安全、监控工作，消火栓的日常管理使用、保养、维修。
		（3）负责消防、闭路监控异常情况处理，严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
		（4）负责服务区的日常公共秩序，对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执。
		（5）负责门岗执勤、停车场的指挥管理工作。
		（6） 实行 24 小时值班、定时巡逻、消防监控制度，秩序维护人员熟悉大楼环境、消防设备，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责，能及时处理各种问题。
		（7）结合大楼特点，制订消防设施检查计划、安全防范措施，在接到任何部位报警后必须 5 分钟内赶到现场。
		（8）进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
		（9）地下停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。
		（10）报刊、信件分发及时、准确，无丢失。

3.6食堂管理服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1） 负责机关职工（约100人）每日早、午两餐用餐保障。
		（2）负责内部接待服务工作。
		（3） 厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
		（4）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
		（5）餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作。
		（6） 根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。
		（7） 每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
		（8） 按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。
		（9） 指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员拥有健康证和年体检率 100%； 通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。

3.7公共区域会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）负责内部会议接待服务及各种活动的礼仪保障工作。
		（2） 负责会议室饮用水、水果器具的清洗消毒及会场布置工作。
		（3）负责接待外来人员的指引、协调服务工作。
		（4）负责内部和类报刊的收发保障工作。
		（5）负责区域卫生及项目经理交代的其他工作。
		（6）会务服务保障文明、规范、准时。
		（7）维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
		（8）会议服务员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务， 严格考勤。
		（9）采购人对会议服务的总体满意率达到 95%以上。

3.8其他服务

序号	服务内容	服务要求
1	基本要求	（1）中标人要结合物业服务项目实际，配备物业服务所需的各种专业设施设备和器材（如地面清洗机、地毯清洗机等），并确保种类齐全，好使好用。
		（2）经采购人考核达到服务标准后，按付款方式中的约定付款，否则按达标率支付物业费。
		（3）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
		（4）根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。
		（5）保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
		（6）严格审核录用本物业项目服务人员，保证物业服务人员均符合法律、法规和行业规章的要求；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
		（7）及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。
		（8）建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
		（9）负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并取得健康证。
		（10）物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不责任。

4.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注
办公室	项目经理	1	1	年龄 50 周岁以下，本科以上学历（投标时须提供复印件），具有 5 年以上非住宅类物业管理经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。
秩序维护、消防服务	秩序维护主管	1	1	男，年龄55 周岁以下，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 3 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、工作敬业，作风正派，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，懂培训，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
	秩序维护	7	7	岗位说明：大楼共有 2 个出入口，每岗 2 人（每班 2 人）；即白班 4人、夜班 4 人。白班秩序维护员年龄 55周岁以下，夜班秩序维护员年龄 60 周岁以下，身高 1.70 米以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、反应灵活，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
公共区域卫生保洁服务	保洁主管（兼会服）	1	1	女，年龄 35 周岁以下，大专以上学历（上岗前核验相关证明材料），身高 1.65 米以上，五官端正、身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、性格外向、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，熟悉清洁工作流程、保洁设备使用、各种清洁药剂的使用，会电脑办公系统操作。
	保洁员	4	4	女性，年龄 55 周岁以下，五官端正、身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、责任心强、动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，掌握保洁基本常识。
工程维修	工程维修	1	1	男，年龄 60周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、责任心强，经验丰富、一专多能，能够完成水、电、焊等各类维修任务。
食堂管理服务	食堂主管（兼厨师长）	1	1	男，年龄 50 周岁以下，从事同岗位工作 5 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种菜肴并可制定菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。
	厨师	1	1	男，年龄 50周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种菜肴，出品口味好，符合大众口味。
	水案	1	1	年龄 50周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，协助厨师工作，负责菜品的前期准备工作，如改刀、切配等，能独立烹制基本菜肴。
	面点师	1	1	女，年龄 50周岁以下，从事同岗位工作3年以上，身体健康、品德良好、责任心强。能够制作各种面点。
	勤杂	2	2	年龄 55周岁以下，身体健康、品德良好、责任心强，负责食堂的洗碗、消毒、卫生、传送菜等杂活。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

  供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

以上食堂管理服务人员，需全员持有健康证（上岗前查验）。

5.物业费用构成

投标报价为含税价。包括物业服务人员工资、保险费、服装费、福利费、办公费、管理费、餐费、税金等所有费用。采购单位不再单独支付其他任何费用。

合同履行期限：本项目服务期为合同签订后两年，服务一年后经采购人验收合格综合考核后，续签第二年合同。

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、**

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联系人：张晟

手 机：13621182864

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